In enger Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Juristen entwickeln wir regelmäßig maßgeschneiderte Nachfolge-Konzepte. Immobilien stellen häufig den wertvollsten Teil eines Nachlasses dar. Daher sind sie in der Regel besonders relevant, wenn es um die Erbschaftsteuer geht. Eine falsche Bewertung oder mangelnde steuerliche Gestaltung kann dazu führen, dass die Steuerlast unnötig hoch ausfällt. Doch durch die richtige Planung und Nutzung der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten können Erben und deren Berater die Steuerlast erheblich optimieren.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Immobilien im Nachlass korrekt bewerten, welche steuerlichen Vorteile es gibt und wie Sie mit gezielten Gestaltungsmöglichkeiten die Erbschaftsteuer optimieren können.
1) Die Bewertung von Immobilien im Erbschaftsteuerrecht: Wie wird der Wert ermittelt?
Die Bewertung von Immobilien im Erbschaftsfall unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben. Maßgeblich sind dabei die Vorschriften des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) sowie des Bewertungsgesetzes (BewG).
Rechtsgrundlagen und Bewertungsmaßstab
Grundsätzlich wird der Wert von Immobilien nach dem sogenannten „gemeinen Wert“ bemessen – dem Verkehrswert, der sich aus dem Marktwert ableitet. Dies bedeutet, dass die Immobilie zum Preis bewertet wird, zu dem sie im freien Handel veräußert werden könnte.
Die Bewertungsverfahren: Welches Verfahren kommt zur Anwendung?
Es gibt drei Hauptverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie:
- Vergleichswertverfahren: Kommt zum Einsatz bei Eigentumswohnungen. Hierbei wird der Preis von ähnlichen Objekten herangezogen, die kürzlich verkauft wurden. Kann auch bei Einfamilien- oder Zweifamilienhäusern angewandt werden, wenn der Gutachterausschuss belastbare Vergleichswerte liefert.
- Ertragswertverfahren: Regelfall bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, unabhängig ob sie selbstgenutzt oder vermietet sind. Wird auch verwendet bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Wohngebäuden, wenn die Immobilie vermietet oder gemischt genutzt wird. Hier wird der Wert anhand der zu erzielenden Mieteinnahmen und der damit verbundenen Erträge berechnet.
- Sachwertverfahren: Wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien und “Spezialimmobilien” angewandt, bei denen keine belastbaren Vergleichs- oder Miettatsachen vorhanden sind.
Tipp: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts
Falls der Wert der Immobilie nach dem Bewertungsverfahren höher als der tatsächliche Marktwert ist, können Sie mit einem qualifizierten Gutachten oder einem aktuellen Kaufpreis einen niedrigeren Wert nachweisen und so die Steuerlast senken.
2) Steuerliche Vorteile beim Familienheim: Wie Sie Ihr Zuhause steuerfrei übertragen können
Das Familienheim, das der Erblasser bis zu seinem Tod selbst genutzt hat, ist steuerlich besonders begünstigt. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder können das Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erwerben.
Voraussetzungen für die Steuerbefreiung
- Der Erblasser muss das Familienheim bis zu seinem Tod selbst genutzt haben oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein.
- Der Erwerber muss die Immobilie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen und dies für mindestens zehn Jahre fortführen.
- Für Kinder gilt eine Fläche von 200 m² als steuerfrei. Alles, was darüber hinausgeht, wird steuerpflichtig.
Unverzüglichkeit und zwingende Gründe
Das Wort „unverzüglich“ bedeutet, dass der Erwerber ohne schuldhaftes Zögern einzieht – in der Praxis bedeutet dies in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Bei zwingenden Gründen – etwa gesundheitlichen Einschränkungen oder einem unerwartet umfangreichen Sanierungsbedarf – kann die Einzugsfrist auch verlängert werden.
Schulden und Lasten
Eine Besonderheit beim steuerfreien Erwerb des Familienheims ist, dass mit diesem auch verbundene Schulden und Lasten nicht abzugsfähig sind.
3) Steuervorteil für Vermieter: 10% Abschlag auf vermietete Wohnimmobilien
Für vermietete Wohnimmobilien gibt es einen 10%-Befreiungsabschlag. Das bedeutet, dass nur 90% des Werts der Immobilie der Erbschaftsteuer unterworfen sind. Eine Verpflichtung zur Beibehaltung der Mietverhältnisse oder zur Fortvermietung besteht jedoch nicht, entscheidend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Erbfalls.
4) Niedrigere Bewertung durch Gutachten
Ein qualifiziertes Gutachten oder ein aktueller Kaufpreis kann den gemeinen Wert der Immobilie senken und so die Erbschaftsteuer optimieren.
5) Schulden und Erbfallkosten
Schulden des Erblassers sowie Erbfallkosten können von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden. Achten Sie darauf, alle relevanten Kosten korrekt anzugeben.
6) Steuerstundung
Für zu Wohnzwecken genutzte Immobilien besteht die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer bis zu zehn Jahre zu stunden – insbesondere, wenn die Steuer nur durch Veräußern der Immobilie aufgebracht werden könnte.
7) Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten zu Lebzeiten: So optimieren Sie Ihre Steuerlast
Es gibt verschiedene Ansätze, um die Erbschaftsteuer zu minimieren und die Vermögensübertragung steuerlich zu optimieren:
a) Persönliche Freibeträge und Schenkungen
Nutzen Sie die Freibeträge zu Lebzeiten, die Ihnen als Erbe zustehen (z. B. 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder). Es kann sinnvoll sein, die Freibeträge durch Schenkungen im Voraus zu nutzen und mehrere Schenkungen im zehnjährigen Rhythmus zu tätigen.
b) Steuerfreie Übertragung des selbstgenutzten Familienheims zu Lebzeiten
Die Übertragung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner kann zu Lebzeiten vollständig steuerfrei erfolgen – unabhängig vom Immobilienwert. Der Vorteil: Die Befreiung verbraucht keinerlei Freibeträge, sodass diese weiterhin für andere Vermögenswerte genutzt werden können. Zudem gilt bei lebzeitigen Übertragungen keine zehnjährige Selbstnutzungsfrist, wie sie im Erbfall erforderlich wäre. Die Steuerbefreiung greift, sofern der Schenker das Objekt selbst zu Wohnzwecken nutzt und es an den Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner überträgt, der es anschließend unverzüglich selbst bewohnen muss. In der Nachfolgeplanung ist dies eine der wirkungsvollsten Gestaltungsmöglichkeiten.
c) Nießbrauch und Wohnrechte
Durch die Übertragung von Nießbrauchsrechten oder Wohnrechten zu Lebzeiten können Sie die Steuerlast erheblich senken, da diese Rechte den steuerlich relevanten Wert der Immobilie mindern. So bleibt die Kontrolle über die Immobilie bei Ihnen, während Sie das Vermögen steuerlich begünstigt übertragen können.
Unser Fazit
Entscheidend ist nicht nur die Bewertung im Erbfall, sondern wie Ihre Immobilienstruktur in Ihre gesamte Nachfolgeplanung eingebettet ist.
Als Vermögensverwalter betrachten wir bei der PEH Ihr Vermögen ganzheitlich – gemeinsam mit unserem Expertennetzwerk entwickeln wir eine klare, tragfähige Strategie für die nächste Generation.
Lassen Sie uns Ihre aktuelle Struktur prüfen und mögliche Optimierungspotenziale identifizieren. Vereinbaren Sie jetzt ein persönliches Gespräch.